Cierto, el boom inmobiliario en el Sur de Florida tiene varios factores sui géneris  (una proporción enorme de propietarios foráneos, migraciones temporales de miles de residentes), pero hay que basarlo en un fundamento económico: los salarios apenas se mantuvieron a la par con el aumento del costo de la vida (un 2 por ciento anual).

Debido a que en Estados Unidos existe la figura del agente hipotecario, que gestiona la solicitud ante un banco, ya la mitad de la trampa estaba hecha: una parte que en teoría funciona a favor del banco en realidad tiene un interés marcado en que el solicitante sea aprobado para el préstamo: una pingüe comisión.

Otra ficha, como ya reporté y comenté hace algunos, fue la del tasador de propiedad. La posibilidad de la independencia del tasador, generalmente contratado por el agente hipotecario, se pone en duda. Muchos tasadores me comentaron las presiones vigentes: «Si no me declaras esta propiedad a este precio, ni te molestes en volver» era la condición implícita.

De hecho, muchos agentes hipotecarios daban la cifra al tasador a priori, algo inusitado. Huelga decir que los tasadores se convirtieron, voluntaria o involuntariamente, en herramientas de la burbuja.

La subida inicial de precios precipitó temor en algunos sectores de la clase media y clase media baja de quedarse sin una propiedad. Después de todo, poseer un inmueble es parte del sueño americano, y además, todos los intereses pagados en una hipoteca desgravan a la hora de la declaración de la renta.

La avalancha de nuevas solicitudes de préstamo en un mercado inmobiliario relativamente reducido (un volumen de unas 15.000 unidades en venta en un mercado de casi 4 millones de habitantes) disparó los precios aún más (entre 2003 y 2006 el crecimiento medio interanual superó el 25 por ciento), pero dejó a los agentes hipotecarios con un dilema.

Muchos de estos clientes no tenían un expediente de consumidor muy favorable, o sencillamente no se atenía a la tradición «actuaria» de cálculo de un préstamo: 20 por ciento de entrada al contado, y la mensualidad resultante no exceda el 30 por ciento de los ingresos mensuales del solicitante.

La industria, siguiendo los pasos de  tácticas desarrolladas y perfeccionadas en California (donde los precios habían aumentado considerablemente desde 1997), empleó dos soluciones.

La primera, más arriesgada para el comprador, era la estrategia 80-20. El 80 por ciento del monto del préstamo sería financiado por un banco tradicional, a una tasa de interés fija. El 20 por ciento restante sería brindado por otros prestamistas (generalmente subprime), con una tasa variable. El atractivo para el comprador era el siguiente:  con la subida de los precios y si pagas a tiempo, en menos de dos años podrás adquirir una hipoteca nueva a tasa fija.

Por lo general, una propiedad que dos o tres años antes había sido comprada por 90.000 dólares ahora se compraba por 150.000 dólares mediante dos mecanismos: un préstamo base de 105.000 con una tasa de interés fija (6,5 por ciento anual, a 30 años) y la cifra restante mas la entrada simbólica con una tasa variable de un 8,5 por ciento.

La segunda, más arriesgada con el hipotecario final, era las que prescindía de un sistema de revisión de ingresos. Generalmente, los bancos piden justificación de ingresos durante los dos últimos años, mediante comprobantes fiscales. Pero en varios casos el último cheque bastaba. Esto se hizo como una medida de «comodidad» para el solicitante, pero en realidad abrió (naturalmente) una olla de grillos. Una revisión reciente de numerosos expedientes revela que el solicitante promedio exageraba sus ingresos en un 40 por ciento.

Al final, varias compañías hipotecarias compraban el préstamo sin saber muy bien cómo había sido aprobado.

Estas técnicas estaban muy bien cuando el mercado inmobiliario estaba en plena boga. De hecho, miles de familias se aprovecharon del aumento de la vivienda para «refinanciar» o aumentar su hipoteca basado en el precio nuevo de su vivienda. En el ejemplo anterior, la familia que compró la vivienda mencionada por 150.000 se dio cuenta que el valor de mercado de la misma era ahora 240.000. No sólo aprovechó para obtener un préstamo único a tasa fija, sino que además tomó prestado 42.000 dólares para pagar sus saldos de otros préstamos. Una casa que durante años se había mantenido en un precio inferior a los 90.000 dólares de repente estaba hipotecada en 192.000.

Los pocos que no podían pagar sus hipotecas sencillamente vendían sus casas en la ola de precios, aunque los bancos estaban locos por ejecutar las hipotecas para obtener liquidez en un mercado en bonanza.

Pero de repente, llegó el huracán Katrina a las costas de Miami en agosto de 2005. Fue a partir de ese entonces (soslayado por el huracán Wilma dos meses más tarde) que el volumen de inmuebles en venta empezó a aumentar. En cuestión de seis meses, el número de propiedades en venta se duplicó (actualmente está cuadriplicado).  Las viviendas que antes se vendían rápido y bien ahora tradaban mucho más en comprarse. En 2005, una vivienda estaba en el mercado un promedio de 35 días; en julio de 2007, el plazo promedio se extendió a más de 100 días.

Los problemas de oferta y demanda perjudicaron a los compradores más recientes en varios sentidos: los impuestos sobre la propiedad que se basan en el precio de compra más reciente, mayor desesperación al ver que una vivienda asequible se les iba y unos agentes hipotecarios cada vez más interesados en extender préstamos. Las condiciones de compra eran a veces onerosas, siempre con el antecedente ya inexistente de que el precio de la vivienda se había duplicado en los últimos cuatro años.

Al paralizarse el mercado inmobiliario, los primeros en dejar de pagar fueron los que vieron cómo sus tasas variables aumentaban, sin la posibilidad de refinanciar una mensualidad de por sí onerosa: las ejecuciones de hipotecas se duplicaron entre 2006 y 2007 en Florida. Estas ejecuciones sencillamente dieron más leña a la burbuja, añadiendo propiedades a un mercado de por sí saturado.

Y de repente, los mercados que habían hecho la vista gorda a las prácticas nada saludables de numerosos agentes, se horrorizaron. Lo más resaltable de esto es que lo peor está por venir. El 30 por ciento de la economía nacional, y en varias poblaciones californianas y floridanas el 50 por ciento, de los últimos cuatro años se ha basado en la industria inmobiliaria. La zona metropolitana de la ciudad de San Diego se considera la más adelantada en conceptos de la burbuja inmobiliaria. En enero de 2005, el precio de la vivienda aumentó un 26 por ciento interanual. Dos años más tarde, el crecimiento estaba en números rojos: 2 por ciento de reducción.

Se puede esperar lo mismo de numerosos mercados inmobiliarios en California y en Florida, vanguardistas en el crecimiento especulativo. Uno puede proponer que las reducciones, hasta ahora, han sido mínimas. Pero al tener en cuenta que un sector importante de la economía estaba contando con este tipo de especulación galopante, el análisis suele ser más sombrío. Llevo diciendo esto varios años, pero no veo un final feliz a corto plazo.